【案例信息】

案名：葛亮诉李辉等房屋买卖合同纠纷案

案号：（2016）沪02民终9189号

审理法院：上海市第二中级人民法院

案件来源：《最高人民法院公报》2021年第2期

【基本案情】

2014年10月20日，葛亮作为借款人(抵押人、甲方)，肖忠香作为出借人(抵押权人、乙方)签订借款抵押合同。合同约定，甲方向乙方借款人民币1,200,000元整；合同项下的人民币借款利率月利率为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍，利随本清；甲方以其拥有合法处分权的房地产抵押给乙方作为甲方清偿本合同项下债务的担保，房地产价值1,500,000元(协商价)。当日，葛亮与受托人李帅之兄李辉网签一份《上海市房地产买卖合同》，葛亮将系争房屋出让给李辉，转让价款1,500,000元。2014年10月31日，葛亮与肖忠香对签署的《借款抵押合同》进行公证，赋予债权文书强制执行效力。

2014年10月20日，葛亮作为委托人出具委托书，李帅作为受托人，委托李帅以不低于1,500,000元的对价出售系争房屋。并于2014年10月31日对委托书进行公证。2015年4月30日，李帅作为葛亮(卖售人，甲方)的委托代理人与其兄李辉(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款1,500,000元（系争房屋2015年4月单价为29,000-31,000元/平方米）。合同对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权处理等均未约定。在系争房屋办理了相关抵押涤除手续后，2015年5月18日，上海市房地产登记薄核准上述房屋权利人为李辉。葛亮涉讼，请求确认李帅与李辉签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋恢复登记至葛亮名下等。

原审法院审理后认为，葛亮与肖忠香在签订房产抵押借款合同的同时，与李辉签订（网签）了一份《上海市房屋买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定葛亮届期不能清偿借款时，抵押房产便归肖忠香所有，但肖忠香将钱款借给葛亮的条件是葛亮须出具授权委托书，要授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是肖忠香必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，李帅得到公证授权委托书后，实际上已具有取代葛亮处分该房屋的权利，肖忠香事实上也具备了该房产所有权人的权利，葛亮不能按约还款时，无需与葛亮协商，随时有权转让抵押房产。原审法院另查明，在(2016)沪01民终1074号相关案件审理中，李帅和肖忠香存在代理买卖房屋情况。因此，葛亮在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托李帅出售房产的行为,与流押条款具有同质性，应认定无效。葛亮向肖忠香借款，同时向李帅出具出售系争房屋的授权委托书，授权李帅以葛亮的名义出售系争房屋，实际上是一种担保肖忠香债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，肖忠香利用葛亮急需得到借款，使得葛亮被迫迎合其意愿，不得已向李帅出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于葛亮本人意愿。综上所述，李帅以葛亮名义与李辉签订的房地产买卖合同系以合法形式掩盖非法目的的合同，违反法律禁止性规定，亦非葛亮真实意思表示，不符合民事法律行为生效要件，依法应为无效。二审法院驳回李辉上诉，维持原判。

【裁判摘要】

涉“套路贷”房屋买卖合同效力的判断，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，要查明当事人的真实意思，对隐藏的民事法律行为的效力综合考量，依法作出判定。

转载自：最高人民法院公报2021年第2期

http://gongbao.court.gov.cn/Details/6966e89c700acc61473f12acf97e87.html?sw=